Sistemas De Registro De Propiedad.

Sistemas De Registro De Propiedad.

Introducción.

Los sistemas registrales Son el conjunto armónico de principios que aspira a producir, mediante la institución del Registro de la Propiedad, la necesaria seguridad del tráfico de los bienes inmuebles y a la constitución de relaciones reales sobre los mismos, ofreciendo con ello sólidas bases en que asentar el crédito hipotecario”. De esta definición se destaca la importancia que los ordenamientos conceden al derecho de propiedad y cómo éste debe ser debidamente tutelado frente a intervenciones de terceros; y en efecto, un sistema de registro permite al Estado fiscalizar adecuadamente los derechos que recaen sobre las tierras y sus accesorios, así como cualquier movimiento o transferencia de dichos derechos con terceros.

A pesar de las múltiples diferencias que pueden existir entre uno u otro ordenamiento jurídico, tanto en el pasado como en el presente, respecto al derecho de propiedad inmobiliaria existe una preocupación común, puesto que, como lo define el Mag. Rafael Ciprián en su obra, la tierra es una expresión de la soberanía de un Estado, y por ello la preocupación colectiva por reglamentar su tenencia.

A continuación detallaremos los principales sistemas de registro de la propiedad inmobiliaria, que son esencialmente cuatro: el informal, el judicial, el ministerial y el Torrens.

Sistemas de registro de Propiedad.

1.   Definición.

Es un conjunto de principios que, por sus afinidades, organización y objetivos, forman un cuerpo doctrinal. Es características de todo sistema perseguir un fin, un propósito. De lo contrario, no tendrá consistencia ni causa objeto ni razón de ser. Un sistema de registro de propiedad inmobiliaria es, pues, el conjunto de principios y reglas que sirven a un Estado para mantener el control, supervisión y estabilidad de los derechos que recaen sobre las tierras y sus accesorios, así como de la transferencias o gravámenes que tengan como objeto esos derechos.

2.   principios registrales.

Son las Orientaciones básicas y generales contenidas en las normas jurídicas, decisiones jurisprudenciales u opiniones doctrinarias que orientan la inscripción, El procedimiento y la organización del registro en un determinado sistema registral.

Los sistemas de registro derecho de propiedad inmobiliario están sintetizados en cuatro sistemas que reúnen todas las formas que los diversos Estados han adoptado para registrar y controlar los derechos inmobiliarios, ellos son: el sistema informal, el judicial, el ministerial y el Torrens.

El Sistema Informal: este conjunto de principio y normas que rigió la propiedad inmobiliaria y los actos traslativos de derecho que la afectan es propio de Inglaterra, por lo que se fundamenta en el derecho consuetudinario inglés, y como tal adopta los principios y normas de ese sistema jurídico. No tiene reglas escritas y su principal característica es que no tiene ninguna formalidad de registro. Ese sistema se caracteriza también por no instituir la publicidad, ni la legalidad que surge de la depuración de los derechos, ni la especialidad, ni la autenticidad como principios, así como no se lleva ningún libro registro de la propiedad inmobiliaria, tampoco se registran las transferencias de derechos que se realizan. Para realizar la transferencia de los derechos inmobiliarios, les basta con la entrega al causahabiente de los documentos de las tierras que estén en poder del causante.

El Sistema Judicial: Es el que mantiene el registro y control de los derechos inmobiliario en Alemania. También lo tienen algunos países de Europa. Se llama judicial debido a que las funciones de registrador la ejerce un Juez, dicho magistrado se denomina Juez conservador. Este sistema es el que tiene más coincidencias con el sistema Torrens que tenemos en la República Dominicana. Se debe a que ambos tienen un origen inglés remoto. Se caracteriza por el registro y control oficial que se ejerce sobre los derechos que recaen sobre las tierras y sus accesorios, además en este sistema los derechos inmobiliarios que se registran no surgen de una depuración previa. De donde surgen otras características como son: la publicidad, legalidad y especialidad.

Sistema Ministerial: Este es el sistema de transcripción de actos relativos a los derechos inmobiliarios que está vigente en Francia. El sistema ministerial es oficial, el Estado organiza el sistema por medio del ministerio de un funcionario público, denominado Conservador de Hipotecas, dicho funcionario es nombrado por el Poder Ejecutivo. Otra característica de este Sistema es que aunque cumple con el principio de la publicidad, porque transcribe documentos, anota derechos y sus transferencias, no ofrece ninguna garantía legal respecto del derecho que anota, en virtud de que no depura los derechos que lleva en el libro de transcripciones. Además, las transcripciones se hacen en razón de las personas, no de los inmuebles. Contrario al Sistema Torrens, que toma en cuenta el inmueble, no las personas. En nuestro País aún está vigente el Sistema Ministerial como una reminiscencia del pasado. Actualmente contenida en la Ley 637 de fecha 12 de diciembre del 1941. La transcripción de los actos relativos a los inmuebles no registrados es obligatoria para que puedan surtir efecto frente a los terceros y para hacerlo valer en justicia.

Sistema Torrens: Este sistema establece el régimen legal de la tenencia de las tierras más científico, organizado, seguro y coherente de todos los sistemas que existen en el mundo. Su característica esencial está en que cumple a cabalidad con los principios de publicidad, legalidad, autenticidad y especialidad.

3.   inscripción.

Consiste en la correcta determinación e individualización de sujetos y causas del derecho a registrar.

4.   La especialidad

Esta resulta, para la individualización del inmueble por la mensura catastral y del hecho de reservarle en el Libro Registro un lugar especial a cada inmueble, lo que viene a ser algo así como la prueba del estado civil de ese inmueble, desde que se hizo el primer registro.

La especialidad consiste en la correcta determinación e individualización de los sujetos, objetos y causas del derecho a registrar.

5.   Legitimidad y autenticidad.

Establece que el derecho estudiado  Existe y que pertenece a su titular; El derecho germánico consagra la autenticidad del registro, aunque con la misma extensión que lo consagra el Sistema Torrens. El derecho español contiene la autenticad, en el mismo sentido que el derecho alemán, pero restringido solamente a la inscripción hipotecaria, para la protección de los terceros, Cuba y Puerto Rico siguen el sistema español.

6.   tracto Sucesivo.

Principio en virtud del cual se exige que el historial jurídico de cada propiedad inmobiliaria figure en el registro de tierra.

El Tracto sucesivo establece que el derecho va creando y renovando, derechos y obligaciones recíprocas, durante su ejecución; pues el tracto sucesivo es aquel en que los que el cumplimiento de las prestaciones se realiza por un período determinado.

7.   Prioridad, Publicidad.

Establece la presunción de exactitud del registro dándole Fe pública a su contenido.

La publicidad se produce con toda una fuente de informaciones que se crea sobre el inmueble. Desde el sistema de notificaciones y avisos durante el proceso de saneamiento catastral, hasta la inscripción de los derechos en el Libro-Registro.

Consiste en organizar una fuente de información para los terceros; es decir, cuando se transcribe el Decreto de Registro por ante el Registrador de Títulos correspondiente; el cual consiste en copiarlo in extenso en el libro registro en la oficina de Registro de Títulos; es de ahí que los actos constitutivos o traslativos de derechos reales, a fin de que sean oponibles a terceros deban ser sometidos a los requisitos de publicidad, principalmente aquellos actos que recaen sobre los inmuebles. Los artículos 185 y 186 de la Ley de Registro de Tierras disponen que luego del primer registro, cualquier acto que se relacione con los derechos registrados solamente surtirá efectos frente a los terceros cuando se haya cumplido con las formalidades previstas por esas disposiciones legales, y desde entonces son oponibles a terceros.

La jurisprudencia y la doctrina han sentado el criterio de que a partir de la sentencia final del saneamiento, los terrenos en cuestión se consideraran registrados, sin importar que el registro material no se haya efectuado en el libro registro. Esto se debe a que a partir de la sentencia final de saneamiento, ya los derechos están depurados y reconocidos.

El primero de los cuatro caracteres, el de la publicad, o sea la circunstancia de que el derecho de propiedad y sus afectaciones tomen nacimiento con la formalidad de la inscripción, es al ser hecho público por medio de ella, aparece como condición indispensable en el derecho germánico.

8.   Legalidad:

Consiste en la depuración previa del derecho a Registrar.

Para que no se registre y no se transmita ningún derecho que no haya sido previamente depurado; es decir, como consecuencia de una decisión o fallo del Tribunal de Tierras, producto del proceso del saneamiento. Este elemento encuentra su consagración legal en el artículo primero de la Ley actual que define el objeto de la Ley; y en aquellas disposiciones que se refieren a la competencia del Tribunal en el Artículo No. 86 de la citada Ley.

La expresión empleada por la Ley "SANEARÁ el título relativo a dichos terrenos", frase que reproduce la misma idea contenida en el Artículo No. 70 de la Ley de Registro de Tierras de 1920, cuando decía: "todos los intereses encontrados serán resueltos por el tribunal", convierte al Juez en un elemento activo en el procedimiento, por oposición al papel pasivo que desempeña el Juez en los tribunales ordinarios. Lo obliga a analizar todas las pretensiones de los reclamantes, aun buscando prueba que ellos no le hayan presentado, con el propósito de dar el derecho a quien realmente lo tiene aunque no lo haya solicitado.

De ahí que ante el Tribunal de Tierras pueda resultar adjudicataria de un derecho una persona que no lo haya reclamado. Esa misma disposición obliga al Juez a hacer una investigación amplia, plena, en relación con el inmueble objeto del saneamiento y sus mejoras, y en relación con todos los derechos reales que puedan afectar esa propiedad y que deban ser objeto de registro, hipotecas, anticresis, servidumbres, medianería entre otros, sin exclusión alguna, puesto que la forma general empleada por la Ley no excluye ningún derecho. Esto obliga también al Juez a aplicar de oficio disposiciones legales que en el derecho común sólo podrían aplicarse si las partes lo solicitan, por ejemplo, la prescripción. El principio de la legalidad se cumple, al depurar el Tribunal por su sentencia el derecho cuyo registro se ordena.

Este principio también es común al derecho germánico, el juez de registro no inscribe, si no se le prueba los requisitos necesarios para la inscripción, característica también aplicada en las legislaciones hispanoamericanas, Cuba y Puerto Rico.

9.   Rogación.

Establece que la administración registral no puede admitir si no medidas, solicitudes, pretensiones, peticiones, ruegos, instancias, disposiciones, del otorgante de un acto o derecho de terceros interesados.

10. Fe Pública.

El principio de la fe pública del Registro pretende proteger las adquisiciones que por negocio jurídico efectúen los terceros adquirentes que se hayan producido confiados en el contenido del Registro.

La publicidad esencial del Registro de la Propiedad provoca una doble protección a través de una doble presunción: presunción "iuris tantum" (admite prueba en contrario) de que los derechos reales publicados existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo -es la presunción base del principio de legitimación-; y presunción "iuris et de iure" (no la admite) a favor de los terceros adquirentes que, reuniendo los requisitos legales, les atribuye una posición inatacable. Este es el principio de fe pública registral, que se muestra en una doble vertiente, las presunciones de exactitud e integridad del Registro.

11. conservador de Hipotecas en la Republica Dominicana.

Conservador de Hipotecas.

Este funcionario fue originalmente establecido como simple registrador de actos civiles tanto judiciales como extrajudiciales, por el artículo 1 de la Ley 2334. La citada ley en su artículo 4º. Establecía las incompatibilidades para el desempeño de esta función tan importante para los notarios y abogados, siendo una de ellas que ningún Notario puede ser Registrador de Actos Civiles; y en el artículo 58 consignaba las responsabilidades del registrador por faltas cometidas en el desempeño de sus funciones. El Director del Registro Civil tiene la doble función provincial de Conservador de Hipotecas y como Municipal de Director de Registros.

11.1. Funciones de la Conservaduría de Hipotecas. Esta institución tiene dos funciones principales, a saber:

a) Inscribir y transcribir en los libros correspondientes y con las formalidades prescritas por el Código Civil y la Ley 2914, todos los actos que se le entreguen para la conservación de hipotecas; y

b) La consolidación de las mutaciones de propiedades inmobiliarias y de la percepción de los derechos establecidos por la Ley.

Además, tienen el deber de llevar seis libros:

1. Libro D, destinado al asiento, por orden numérico, de los actos que recibe;

2. Libro E para las inscripciones hipotecarias. Consiste en la anotación de un extracto del acto en el libro indicado;

3. Libro F donde se asientan, con el vaciado íntegro, los actos Traslativos del derecho de propiedad. Con esa transcripción los actos son oponibles a terceros;

4. Libro G para la transcripción de los actos de embargos;

5. Libro H o libro índice para facilitar la búsqueda de cualquier dato en el momento en que este sea requerido;

6. Libro I dedicado a la contabilidad, donde se asientan los cobros de los derechos fiscales que establece la ley.

Todos los libros, a excepción de los dos últimos, deben ser autorizados por un auto del Juez Presidente del Juzgado o Cámara Civil de Primera Instancia.

11.2. Actos que deben ser sometidos al Conservador de Hipotecas.

Las formalidades que se cumplen ante el Conservador de Hipotecas, respecto a los actos que deben ser depositados ante dicho órgano estatal, conforme a la ley, son la inscripción y la transcripción.

A) La Inscripción. Están sujetos a la formalidad de inscripción ante el Conservador de Hipotecas de la Provincia que estén ubicados los inmuebles, la hipoteca y privilegios sobre inmuebles no registrados. A estos fines, según el artículo 9 de la Ley 2914, el acreedor deberá presentar a dicho funcionario, los siguientes documentos:

El Original del Acto constitutivo de la hipoteca o de la sentencia que dé lugar al privilegio o hipoteca.

La denominación doble factura de inscripción hipotecaria, que no es más que una instancia o solicitud, dirigida al Conservador de Hipotecas, conteniendo los siguientes datos:

1. Generales del acreedor, con elección de domicilio en un punto cualquiera del radio de la Oficina de Hipoteca en la que requiere la inscripción;

2. Generales del deudor o una designación individual y especial, tan clara, que por ella pueda el Conservador conocer y distinguir en cualquier caso el individuo que esté gravado con la hipoteca;

3. La fecha y la naturaleza del título (acto o sentencia) en virtud del cual se inscribe la hipoteca.

4. El importe del capital e intereses de los créditos expresados en el título y la época en que son exigibles;

5. La indicación de la especie y situación de los inmuebles sobre los cuales será inscrito el privilegio o hipoteca.

El Art. 2146 del Código Civil consigna que las inscripciones se hacen en la oficina de conservación de hipotecas establecidas para el municipio o distrito judicial en que estén situados los bienes sujetos al privilegio o la hipoteca.

Para proceder a la Inscripción, el Conservador hará mención, en el libro destinado al efecto, denominado Libro de inscripciones y créditos hipotecarios (Art. 4 -2 Ley 2914) del contenido de las facturas, entregando al solicitante tanto el acto o sentencia en virtud del cual se inscribió la hipoteca, como una de las facturas al pie de la cual certificará haber hecho la inscripción.

Es importante señalar que mientras la hipoteca no sea inscrita, no tendrá rango frente a terceros, ni podrá ser perseguida su ejecución, en razón de que la publicidad en ese órgano estatal es un requisito de eficacia del mismo, frente al deudor y frente a terceros.

B) Transcripción. Están sujetos a transcripción ante el Conservador de Hipotecas, los siguientes actos, relativos a inmuebles no registrados, conforme al artículo 27 de la Ley No. 2914 de 1890:

·         Todo acto entre vicos, traslativo de propiedad inmobiliaria, o de derechos reales susceptibles de hipotecas, tales como venta, permuta, donación;

·         Todo acto que contenga renuncia a esos mismos derechos;

·         Las Sentencias que declaren la existencia de un contrato verbal de la naturaleza de los expresados;

·         Toda sentencia de adjudicación, producto de un embargo inmobiliario;

·         Además, conforme el artículo 28 de la misma Ley No. 2914, deberán transcribirse:

·         Todo acto constitutivo de anticresis, de servidumbre, de uso y de habitación;

·         Todo acto que contenga renuncia a esos mismos derechos;

·         Las Sentencias que declarasen su existencia en virtud de un contrato verbal.

·         Los arrendamientos cuyas duración excedan de más de cuatro años;

·         Cualquier acto o sentencia en que haga constar, aun para arrendamientos de menos duración, el anticipo o cesión de una suma equivalente a tres años de alquiler o de rentas no vendidas.

Para efectuar la transcripción ante el Conservador de Hipotecas, el interesado de presentar el original del acto transcripto, el cual será copiado in extenso, integro, en el libro de transcripciones de los actos traslativos de propiedad voluntarios o forzosos (art. 4, numeral 3º., Ley No. 2914).

La transcripción y la inscripción, es una formalidad necesaria para dar eficacia jurídica al acto que deba ser sometido a ella, el artículo 29 de la Ley No. 2914, dispone refiriéndose a aquellas operaciones contenidas en actos que deban ser transcripción que hasta el momento en que sean transcritas no pueden oponerse a terceros que tengan derechos sobre el inmueble, y que hayan conservado conforme a las leyes los derechos que resulten de los actos y sentencias expresadas en los artículos anteriores.

Cuando se trata de actos instrumentados por Notarios, estos deberán gestionar la transcripción dentro del plazo de sesenta días a partir de la fecha del acto, so pena del recargo del 10% sobre el impuesto de transcripción, ya mencionado (art. 3, Ley No. 637).

Además están sujetos a transcripción en el libro destinado al efecto, los actos de embargos inmobiliarios o las actas de denuncia de los mismos, relativos a inmuebles no registrados ubicados en la Provincia dentro de la cual ejerce sus funciones el Conservador.

Conclusión.

Luego de estudiados los distintos sistemas registrales y sus características, queda claramente establecido que todo Estado de Derecho, se erija bajo el principio de Soberanía, siempre otorgará importancia y protección especial al régimen de tenencia de tierras dentro de su territorio soberano, promoviendo con esto no sólo la autoridad estatal, sino además el desarrollo social de sus habitantes.

En ese sentido, a pesar de las diferencias marcadas entre los sistemas informal, ministerial, judicial y Torrens, queda como común denominador el interés de clarificar la relación jurídica que pueda existir entre un terreno y su tenedor, y como la misma opera para los terceros.