Segundo periodo de la Propiedad inmobiliario en la República Dominicana.

Segundo periodo de la Propiedad  inmobiliario en la República Dominicana.

Introducción.

El Derecho Inmobiliario es el conjunto de normas, reglas y leyes que tienen por objeto un bien al que la legislación civil considera inmueble.

El Derecho Inmobiliario son las normas positivas que rigen el nacimiento, adquisición, modificación, transmisión y extinción de los derechos de propiedad y sus desmembraciones y gravámenes sobre bienes inmuebles, y en especial, la publicidad necesaria para completar los negocios jurídicos erga omnes sobre los derechos anteriores.

El Segundo Período se inicia con la Ley de Amparo Real del 20 de Noviembre del 1578, por medio de la cual los Reyes de España reivindicaron para la corona el Derecho de Propiedad en las tierras descubiertas.

Finaliza  el 27 de Febrero de 1844 con la Independencia de República Dominicana adquiriendo con derecho propio todas las tierras que pertenecían a los Reyes Católicos.

El segundo Periodo.

El segundo período se inicia con la llamada Ley de Amparo Real del 20 de noviembre del 1578, la misma ratifica el derecho de propiedad de la Corona española sobre las tierras y se establece un procedimiento para amparar los derechos de propiedad a poseedores que tuvieran una prueba escrita preexistente basada en la merced. Más tarde, la Ley de composición de tierras del 17 de marzo del 1631 dispuso que todos los ocupantes de tierras en exceso fueran sometidos a moderadas composiciones, se les entregaran títulos de sus posesiones y se les vendiera el resto. Esta Ley además aumento a diez años la anterior prescripción de cuatro. Estas dos disposiciones, conjuntamente con la creación del Consejo de Indias, y las Cédulas Reales, constituyeron lo que se conoce como las Leyes de Indias.

Importancias de las leyes de indias como fuente del derecho de propiedad.

Su importancia radica en que en ellas surgen las "Capitulaciones", o convenios entre la Corona y un particular, además se crea la denominada propiedad realenga, cuyo dueño era el Rey, pero no como Monarca sino como un señor feudal más. También la propiedad eclesiástica o abadenga, propiedad de las abadías y órdenes religiosas, vastas y privilegiadas, que tuvo una poderosa influencia, a veces mayor que la del poder público.

 Las leyes de indias tenían los siguientes caracteres y generales: a) Un acentuado casuismo y por consecuencia una profusión legislativa. b) Una tendencia asimiladora y unificadora; c) Una gran minuciosidad reglamentaria; y d) Un profundo sentido ético y religioso.

Estudio de la Ley de Amparo Real

El Amparo Real fue introducido en nuestro territorio por medio de la Real Cédula del 20 de noviembre del 1578, esta ley estableció un procedimiento mediante el cual el gobernador fijaba un término para revisar los títulos y dar confirmación escrita a los que tuviesen títulos buenos o justificasen justa prescripción sobre los terrenos que ocuparan.

Así fueron confirmados para toda América los títulos correctos y las prescripciones legales, pero al mismo tiempo la Corona se restituyó enormes cantidades de terrenos. El procedimiento general para obtener un Amparo Real se estableció por una Real Cédula de 1563, donde se indicaba que toda petición en tal sentido debía ser dirigida primeramente al Cabildo Municipal, el cual opinaba y mandaba su parecer al Presidente de la Real Audiencia, quien tenía la última palabra. Si sé acedía a la petición el título de propiedad era otorgado por el Escribano Municipal.

Propósito de la Ley de Amparo Real

Con esta disposición legal la Corona buscaba en efecto, recuperar las tierras que muchos señores poseían con títulos falsos, ya sea porque los falsificaban o porque los recibían de autoridades que no tenían facultad para expedirlos. Por eso el Rey declaró que se les restituyeran todas las tierras que ilegalmente poseyeran los particulares.

Esta situación impuso que se depuraran los títulos que acreditaban derechos sobre las tierras y permitió que la Corona recuperara inmensas porciones de tierras, y que se realizara la primera gran confirmación de títulos de propiedad inmobiliaria que conoce nuestra Historia.

Alcance del término de amparo real

El interés económico de fomentar la población y de aumentar mediante el cultivo el valor de la tierra, junto al interés fiscal de conseguir el incremento de sujetos con capacidad tributaria para sostener con sus prestaciones el armazón gravoso del estado, fueron sin dudas los motivos que guiaron a los legisladores españoles para reglamentar el dominio privado de las tierras según normas que se apartaban de las viejas concepciones romanos justinianeas, aceptadas en estos territorios.

En este aspecto el interés principal fue que las tierras americanas sirvieran no sólo para el sustento de sus habitantes, sino que además fueran las recompensas para los conquistadores y colonizadores por sus esfuerzos y además para que participaran como fuente generadora de ingresos fiscales.

Ley sobre composición de tierras.

La ley de composición de tierras de fecha 17 de mayo del 1631, que confirmó posteriormente los nuevos títulos y ocupaciones de tierras.

Estudio de la ley sobre composición de tierras.

A ley de Amparos Reales de 1591 siguió otra en 1631, mediante la cual el gobierno, yendo más lejos para resolver sus problemas económicos, dispuso que cuando algún terrateniente hubiera ocupado más terreno del que por merced u otro título le correspondía, parte del exceso le podía ser reconocido si pagaba al Fisco "moderada composición", es decir alguna suma y el resto debía ser captado por el gobierno.

Los dueños de terrenos pudieron legitimar en parte las usurpaciones de hechos que tenía en excesos de los terrenos que poseían por títulos, y al propio tiempo el estado recaudaba fondos para su exhausto erarios y recuperaba para sí, gratuitamente, parte de esos terrenos, los cuales se dispuso que serían vendidos a particulares mediante el procedimiento de la pública subasta.

El procedimiento de la Composición de Tierras llegó tan lejos que la Corona terminó aceptando como buena y válida, legalmente hablando, todas las ocupaciones de tierras que se hayan realizado con posterioridad al año 1700, siempre y cuando los poseedores tuvieran las tierras en producción.

La merced

La merced fue una compensación hecha por el Monarca de terrenos de su propio patrimonio y del de la Corona por servicios militares o públicos que incluía el derecho a vender como propios los terrenos, pasados cuatro años de posesión, constituyéndose como el sistema legal de adquisición. Es limitada en el tiempo debido a que las concesiones se hacían por el tiempo que fuere la voluntad del Monarca, salvo el término de posesión para los que hubieren fundado sus casas y cumplido de una manera permanente durante años las obligaciones de la concesión.

El Diccionario Jurídico de Henry Capitant, lo define así: " Es el derecho de usar, gozar y disponer de una cosa en forma exclusiva y absoluta con las restricciones establecida en la ley".

La venta

Las operaciones inmobiliarias cuando se trataba de una merced o de una Confirmación bajo las Cédulas de 1591 y 1754, contaban en documentos emanados del Rey de España mismo, o más frecuentemente del gobernador de Santo Domingo en su nombre, y a veces por actos de la Real Audiencia, también a nombre del Rey.

Si se trataba de una venta, donación o legado entre particulares, el acto lo instrumentaba el Escribano Municipal, en papel sellado antes las partes y testigos. Luego se llevaba a cabo un segundo acto la entrega física del terreno, que también se realizaba antes escribanos y los dueños de terrenos vecinos, a veces en la presencia del cura párroco y de un alcalde dela hermandad.

Las características de la venta en la época de la colonia eran que el nuevo dueño recorría los linderos de su predio cortando ramas de los árboles y realizando otros actos público en señal de posesión, si la venta incluía animales, el comprador mataba y desollaba un novillo en presencia de los colindantes, y si era de una casa el nuevo dueño echaba simbólicamente de la misma al dueño anterior y luego se paseaba por todos los cuartos, abriendo y cerrando puertas y ventanas.

Confusión entre los amparos reales y las mercedes en nuestro medio

Los terrenos dados por el gobierno en virtud de una merced o de una confirmación, eran para ser cultivados y debían ponerse a producir dentro de determinados tiempo generalmente tres meses después de adquiridos, so pena de que el gobierno se los quitara al dueño para dárselo a otro que si los pusiera a producir. En el amparo Real, el Rey era arbitro final en cuanto a la validez de los títulos y ocupaciones de tierras y no los tribunales.

La finalidad del Amparo Real era la restitución a la Corona de las tierras que habían sido obtenida ilegalmente, y la merced otorgaban tierras para ser cultivada sin entregar el título, sino después de cuatro años de ocuparla y cultivarla.

Conclusión.

El segundo período se inicia con la llamada Ley de Amparo Real del 20 de noviembre del 1578, y finaliza el 27 de Febrero de 1844 con la Independencia de República Dominicana.

Podemos definir la actividad inmobiliaria como el conjunto de acciones  habitualmente desarrolladas en el mercado por empresarios y sociedades mercantiles se distinguen entre ellas,  la compra de terrenos y edificaciones para su posterior venta y/o arrendamiento o para su urbanización, parcelación, construcción y/o rehabilitación, bien directamente o por medio de terceros.